Типичные ошибки Застройщиков в спорах с потребителями. 5 лайфхаков для Застройщиков

Основная масса споров с потребителями связана с качеством отделки квартиры. Споры по поводу качества строительных конструкций жилых домов встречаются реже.

С точки зрения законодательства, качественным объектом можно считать, когда он соответствует требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям, проектной документации, условиям договора, а при отсутствии в договоре условий о качестве – обычно предъявляемым требованиям.

Обязательные требования предусмотрены в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и утверждённом перечне обязательных к применению сводов правил.

1. Разрабатывать стандарты качества

Если Застройщики не указывают качество объекта в договоре и стандартах организации, то в этом случае для оценки качества применяются все имеющиеся стандарты и своды правил, которые не всегда применимы к определенным технологиям строительства или классу жилья.

Некоторые положения «добровольных» сводов правил содержат достаточно высокие требования к качеству отделочных работ.

Законодательство позволяет Застройщику разрабатывать свои стандарты качества, которые не затрагивают обязательные требования к строительству.

! Стандарты должны быть разработаны до этапа проектирования и указаны в проектной документации, договоре с потребителем, рекламе и иной презентации, и иным образом донесены до сведения потребителей.       

2. Раскрывать позицию заранее

Процессуальное поведение застройщика в суде имеет большое значение в спорах с потребителями. Застройщики, как правило, не предоставляют возражения на иск и не раскрывают свою позицию до результатов судебной экспертизы.

Такое судебное поведение застройщиков не всегда работает на них, а скорее наоборот, суд формирует свое внутреннее убеждение раньше того, как появляются результаты экспертизы, суду очень важно сразу получить «второе» мнение в отношении иска, иначе, сила первого впечатления будет работать против застройщика[1].

! Соответственно, формировать свою позицию, обосновывать ее документально нужно своевременно.

3. Правильно формировать вопросы на экспертизу

На экспертизу необходимо ставить вопросы, исходя из тех обстоятельств, которые заказчику необходимо доказать в силу закона, и которые он не может доказать иными документами. Например, являлись ли недостатки скрытыми или явными, и могли ли они быть обнаружены при приемке квартиры.

От постановки вопросов, во многом, зависят результаты экспертизы и исход дела в целом, поэтому работу по постановке вопросов нужно проводить тщательно.

Ставя тот или иной вопрос, нужно также понимать, какой ответ можно получить в итоге, и вообще, нужен ли этот вопрос и ответ в данном деле.

Многие любят перестраховываться, действуют по принципу: «больше-побольше», но везде нужна мера, и не всегда больше будет для дела лучше.

Постановку каждого вопроса также необходимо обосновать в суде, поскольку у судей уже сформировался свой список вопросов по таким делам.

! К вопросам на экспертизу необходимо относиться серьезно.

4. Использовать способы снижения дополнительных требований

Потребители, помимо основных требований, заявляют дополнительные:

• неустойку за невыполнение требования потребителя;

• штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя в размере 50% от присужденной суммы;

• моральный вред;

• расходы на досудебную экспертизу.

Суд вправе уменьшить сумму дополнительных требований при условии заявления застройщика о таком уменьшении.

Судом может быть учтено поведение сторон на этапе досудебного урегулирования спора, например, бывает, что потребитель препятствует проведению осмотра квартиры, не приглашает застройщика для участия в досудебной экспертизе, игнорирует приглашение застройщика для урегулирования спора и др.

! При заявлении потребителем дополнительных требований по каждому требованию необходимо готовить обоснованные возражения.

5. Заявлять  о пропорциональном распределении расходов

Критерием распределения судебных расходов, в т.ч. стоимости судебной экспертизы, является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Если иск удовлетворен частично, то это одновременно означает, что часть требований истца суд посчитал неправомерным и судебные расходы подлежат пропорциональному присуждению сторонам.

! Необходимо заявлять о пропорциональном делении судебных расходов до вынесения судом решения.

«Без бумажки – ты букашка, а с бумажкой – Человек,»- эта фраза хорошо характеризует весь процесс доказывания в суде, поэтому позицию необходимо формировать письменно, раскрывать ее своевременно и представлять письменные доказательства в суд первой инстанции.

Профилактика дешевле лечения

К судам необходимо готовится заранее: отлаживать многие процессы в компании, вырабатывать стандарты качества, разрабатывать проектную документацию с учетом стандартов, исключать необязательные тех. регламенты, внедрять систему контроля качества, реальную службу технического заказчика, выверять рекламную продукцию, договоры с потребителями и акты приема-передачи жилого помещения.

Самая лучшая подготовка приводит к отсутствию споров.

В компанию Юсконсалт часто обращаются именно с целью провести ревизию судебных дел, посмотреть «взглядом со стороны» на судебные дела, проверить документы и договоры «свежим взглядом», разработать рекомендацию по профилактике споров и по минимизации рисков.

Системный и комплексный подход приводит к положительному результату, повышению степени защищенности бизнеса, росту деловой репутации и развитию бизнеса.

Специально для застройщиков в рамках VII бизнес-форума SibLegalWeek-2021 пройдет «Клуб застройщиков» на тему «Стандарты качества застройщиков: необходимость или излишество?».

Об авторах статьи:

Евгения Бондаренко, налоговый консультант, управляющий партнер юридической консалтинговой компании «Юсконсалт», включена в международный рейтинг юристов Best Lawyers и Chambers, имеет 2 высших образования: юридическое и эконмическое, большой опыт судебного представительства в строительных спорах, провела более 250 судебных поединков в качестве главного арбитра.

Автор прикладных тренингов по «Судебной психологии», «Устной и письменной убедительности», «Юридической гигиене в отношениях с контрагентами» и др.

Евгения Кордешова, партнер компании, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство», включена в международный рейтинг юристов Best Lawyers, большой опыт судебного представительства в спорах между застройщиками и потребителями.

Юридическая консалтинговая компания Юсконасалт – организатор многих значимых для города и бизнеса мероприятий, соорганизатор SibLegalWeek (юридический бизнес-форум, известный по всей России и за рубежом), имеет статус «Надежный партнер», «Новосибирская марка», внесена на Доску почета г. Новосибирска.

Instagram: https://www.instagram.com/usconsult_/

Telegram: https://t-do.ru/usconsult

Facebook: https://www.facebook.com/usconsultgroup/

[1] Основано на социологических исследованиях российских и американских судей, проверено многократно на практике. «Российские судьи. Социологическое исследование профессии», авторы: В. Волков, А. Дмитриева, М. Поздняков, К. Титаев, Американском обзоре международного арбитража, 2015 (The American review of international Arbitration, https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2824441)