Установка кондиционера и монтаж вентиляции в многоквартирном доме. Риски для бизнеса.

Нередко предприниматели осуществляют свою деятельность в помещениях многоквартирных домов, стараясь быть поближе к своему клиенту и создавая ему удобства: потребителю не нужно далеко ходить за полезным товаром или услугой.

Но, как в известном афоризме: «хотели, как лучше, а получилось как всегда». Кто-то из жильцов все равно будет недоволен — шум от деятельности, повышенная проходимость. Такие граждане видят корень всех своих бед и несчастий в соседе-предпринимателе.

И такие граждане используют самые разные способы борьбы с предпринимателями, в том числе привлекая контролирующие органы. Тогда бизнесмен сталкивается с регулярными визитами Роспотребнадзора, Прокуратуры, МЧС и жилищной инспекции.

И при таких проверках может «всплыть» интересный факт — на фасаде дома размещено оборудование (кондиционер / вытяжка / вентиляция), и такое оборудование не согласовано с собственниками. А дальше — долгая судебная тяжба о демонтаже оборудования с, возможно, печальным для бизнесмена итогом.

Выходит, что если не спросили собственников разрешения на установку оборудования, то его нужно будет демонтировать. Даже если это простой кондиционер. И предпринимателю повезет, если кондиционер не является необходимым. В таком случае – это просто небольшие убытки: нужно потратиться на демонтаж и восстановить целостность фасада.

Гораздо обиднее, когда без какой-то дополнительной вытяжки бизнес просто не сможет функционировать – не будут соблюдаться требуемые санитарными нормами параметры микроклимата. Тогда необходимо будет съезжать: терять клиентскую базу и выручку, нести расходы на переезд, а единственным приобретением будут головные боли.

Кому может помешать оборудование на фасаде дома?

Во-первых, управляющей компании. У нее есть обязанность по отслеживанию любых вмешательств в состояние общего имущества многоквартирного дома (см. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, п. 3.5.8). Если управляющая компания выявит, что на фасаде размещено оборудование, то она должна будет принять необходимые меры, либо рискует сама попасть под ответственность.

Во-вторых, кому-либо из собственников помещений в доме. В доме помимо частной собственности есть и общее имущество – лестницы, лифтовые шахты, коридоры, чердаки и подвалы, колясочные, а также крыши и стены дома (полный перечень в ст. 36 Жилищного кодекса РФ). И на такое общее имущество у каждого собственника есть доля. Вмешались в общее имущество = посягнули на право собственности этого собственника и вообще каждого собственника.

В-третьих, жилищной инспекции. Содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к предмету их надзора (п. 7 Постановления Правительства РФ от 30.09.2021 № 1670)

Как решить подобную проблему?

Нужно придерживаться следующего алгоритма:

1) Проверить, вдруг все же есть согласие собственников и разрешение уполномоченных органов на установку оборудования. Необходимо сделать запросы о протоколах общих собраний в управляющую компанию (либо посмотреть их через ГИС ЖКХ), сделать запрос в мэрию / местную администрацию.

2) Если таких согласия и разрешения нет, то нужно срочно их получить. Для получения согласия собственников необходимо инициировать общее собрание. Сразу отметим, что согласовать с управляющей компанией в обход всех процедур – не вариант! Как провести такое собрание?

3) Если вы собственник помещения, то необходимо самостоятельно подготовить сообщение о проведении собрания собственников. Сформировать повестку общего собрания, выбрать форму проведения, подготовить комплект документов на оборудование, чтобы показать, что оно безопасное и убедить собственников. Если вы просто арендатор, то это все же должен делать собственник помещения – с ним нужно все согласовать.

4) Организовать собрание: уведомить собственников о нем (обойти поквартирно / разослать заказные письма); найти жильцов, которые выступят председателем, секретарем и счетной комиссией собрания; получить реестр собственников от управляющей компании.

5) После голосования оформить протокол и направить оригинал протокола с его результатами в Управляющую компанию или ТСЖ. При этом требования к оформлению протокола и его направлению очень жесткие.

6) Согласовать переоборудование своего помещения с администрацией, подготовить рабочую документацию, направить заявление в соответствии с требованиями статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

Сложно? Безусловно! А еще каждая ошибка может привести к тому, что все действия обесценятся, а решение общего собрания будет признано недействительным. И это при том, что можно не собрать требуемый кворум, а он очень высок – 2/3 от общего числа всех собственников. Здесь, как у Чехова: «если висит ружье, то оно должно выстрелить», ведь ежегодно рассматриваются сотни споров о демонтаже со стен многоквартирных домов.

Есть два пути: первый - надеяться, что контролирующие органы не заметят, а собственники не пожалуются, а второй – приложить немного усилий, но жить спокойно и уверенно в том, что никто на вашу собственность и бизнес покушаться не будет.

Выбор ведь есть всегда.

Автор статьи:

Шадрин Максим, юрист компании «Юсконсалт»