Выкуп земли под зданием без торгов

Если вы арендуете у муниципалитета земельный участок и возвели на нем здание, то имеете право выкупить его без торгов. При выкупе возникает много нюансов, особенно в отношении площади выкупаемого участка. О некоторых расскажем в этой статье.

Тот факт, что вы арендуете участок 70 гектар и построили на нем небольшое административное здание, не означает, что вы можете выкупить участок полностью. Уполномоченный орган часто отказывает в выкупе участка по причине его несоразмерности зданию. Даже зарегистрированную сделку может оспорить прокуратура.

Чтобы выкупить участок, оспорить отказ в выкупе или отстоять в суде свое право на уже выкупленный участок необходимо обосновать размер участка. Конкретные критерии по определению размера участка не установлены.

Обязанность доказывания соразмерности участка возлагается судами на собственника здания (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Как обосновать размер участка, необходимого для эксплуатации здания?

Процент застройки должен соответствовать минимальному проценту застройки, установленному местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Суды ориентируются на требования ПЗЗ для определения чрезмерности площади земельного участка. Низкий процент застройки от общей площади земельного участка и несоответствие требованиям ПЗЗ часто становятся причинами отказа в выкупе.

В границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Площадь участка для эффективного использования недвижимости может быть обоснована проектной документацией или рассчитана экспертами на основе нормативов градостроительного проектирования, строительных норм и правил, устанавливающих нормы отвода земель для конкретных видов деятельности. В суде по таким делам может быть назначена и судебная экспертиза для определения обоснованности размера участка.  

При определении границ и площади выкупаемого участка могут учитываться и вспомогательные сооружения, которые используются для обслуживания и эксплуатации основного здания. Права на вспомогательные сооружения также должны быть зарегистрированы. Если основное здание и вспомогательные сооружения не зарегистрированы как единый недвижимый комплекс, то необходимо доказать, что эти сооружения необходимы для использования основного здания по назначению.   

Топ причин отказа в выкупе участка

• Выкуп участка возможен только под завершенным строительством объектом недвижимости. Участки для завершения строительства не предоставляются в собственность.
• Участок не выкупить под самовольной постройкой.
• Права на объекты должны быть зарегистрированы.
• На испрашиваемом участке находятся объекты третьих лиц.
• На участке возведены только вспомогательные сооружения. Основной объект, в целях возведения которого этот участок формировался, не построен.
• Возведенные объекты не являются недвижимостью, носят временный характер.

Основания для отказа в предоставлении без торгов участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 39.16 ЗК РФ. Однако они не являются конкретными. Отказ возможен, когда с заявлением о предоставлении участка в собственность обращается лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права приобрести участок без проведения торгов. Именно на этом основании отказывают в выкупе при несоразмерности участка.

Автор статьи:

Евгения Кордешова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство», партнер юридической компании «Юсконсалт»