«Застройщик» VS «Участник долевого строительства»

Споры застройщика с участниками долевого строительства составляют большой пласт судебной практики.

В этой статье рассмотрим:

· Почему суды так часто встают на сторону дольщиков в споре с застройщиком?

· Качество строительства и отделки

· Возможно ли застройщику вести строительство по своим стандартам качества?

· Какие требования предъявляются к стандартам застройщика?

· Топ-5 рекомендаций застройщикам для минимизации рисков

1. Почему суды так часто встают на сторону дольщика?

Ответить на этот вопрос достаточно легко. В отношениях дольщика с застройщиком первый выступает «слабой» стороной. Об этом указал Конституционный суд РФ. Дольщика в этих отношениях защищает Закон РФ «О защите прав потребителей», который устанавливает повышенные требования к предпринимателям.

Даже если дольщик является инвестором и инвестирует в недвижимость – его права защищаются как потребителя.

Этот факт необходимо учитывать в спорах с потребителями и по возможности рассматривать вопрос досудебного урегулирования.

2. Качество строительства и отделки

Ни для кого не секрет, что на рынке недвижимости есть разные квартиры по классу и стоимости. Стоимость однокомнатной квартиры в Новосибирске может варьироваться от 1,9 млн руб. и до 15 млн руб. квартиры бизнес-класса той же площади. Такие квартиры отличаются отделкой и используемыми отделочными материалами.

Очевидно, что качество отделки в таких квартирах не может оцениваться на соответствие одному и тому же ГОСТу.

Однако в России отделка регулируется одним лишь сводом правил - СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Существует реестр обязательных и добровольных к применению застройщиками ГОСТов.

Обязательные требования — это минимально необходимые требования к строительству и безопасности зданий, от которых отступать нельзя.

Неприменение добровольных ГОСТов допускается в случае применения иных стандартов, например, стандартов, принятых на предприятии.

СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» входит в перечень добровольных и предъявляет повышенные требования к качеству отделки, которые на практике сложно соблюсти. Например, отклонения ширины шва керамической плитки устанавливается не более +/- 0,5 мм, тогда как сама керамическая плитка имеет порой большую погрешность в размерах, допустимые отклонения от вертикали и горизонтали составляют миллиметры.

При строительстве целых микрорайонов застройщику сложно руководствоваться перечнем стандартов, применяемых на добровольной основе, поскольку он подвергается постоянным изменениям. С 2007 года Перечень добровольных стандартов изменялся 8 раз.

Большие объемы строительства жилья не позволяют выполнять и контролировать отделку, которую предусматривают СП 71.13330.2017.

! Если застройщик не указал, что использует иные стандарты качества, то в суде качество отделки будет определяться на основании всех существующих СП и ГОСТов, в т.ч. включенных в список «добровольных».

3. Строительство по стандартам застройщика (СТО)

Стандарт застройщика – это утвержденный на предприятии документ, в котором содержатся технологические процессы по выполнению работ, требования к работам и их качеству.

Важно! Стандарт застройщика не может изменять требования обязательных сводов правил и применяется только вместо добровольных.

На простом примере: сгущённое молоко по общему правилу выпускается по установленному ГОСТу. Однако в связи с рыночной конкуренцией некоторые производители отступают от требований ГОСТа и производят сгущенку по своим установленным стандартам. Да, может, она чуть менее слаще, сделана из сухого молока, но в итоге продуктом является сгущенное молоко, дешевле и доступнее для покупателя.

Однако у застройщиков часто возникает неопределенность с применением стандартов, принятых на предприятии. Риск оправдывается, потому что существует неоднозначная судебная практика.

Проблемы применения стандартов застройщиков:

1)  В судебной экспертизе часто не учитываются стандарты застройщика.

Судебные эксперты привыкли работать с установленными правилами ГОСТов и СНиПов, потому что это уже проверенные временем требования, являющиеся образцовой мерой. Для экспертов такие экспертизы типовые и выполняются по уже разработанной форме. Эксперту легче не разбираться в установленных застройщиком стандартах, а сразу применить существующие ГОСТы.

2) Суды иногда применяют добровольные СП, а не стандарты застройщика.

Если нормы добровольного ГОСТа являются образцовыми, то важно понимать, насколько нормы стандартов застройщика могут отступать от них. Предположим, что СТО застройщика существенно отступают от ГОСТа, и результаты работ нельзя признать качественными. Конечно, в данном случае у эксперта, а также и у суда возникнет вопрос о возможности применения стандартов застройщика.

3) Суды отказывают в применении СТО, если до потребителей в полной мере не доведена информация о том, что объект будет соответствовать стандартам застройщика, а не добровольным СП. Причем в ряде регионов, в том числе и в Новосибирской области складывается такая судебная практика, что простого указания на применение СТО недостаточно, необходимо чтобы потребитель был проинформирован о его содержании и конкретных допустимых отклонений.

Итог: правила, установленные на предприятии, применять можно. Но применять СТП необходимо добросовестно, чтобы установленные нормы были реальные, а не кабальные.

4. Требования для стандартов застройщика (СТО)

1) Стандарт застройщика не может изменять требования обязательных сводов правил и применяется только вместо добровольных.

2) СТО не должны ухудшать качество и повлечь невозможность использовать объект по назначению.

3) Потребитель должен быть ознакомлен со стандартами застройщика, согласовать качество отделки и конкретные допустимые отклонения.

5. Топ-5 рекомендаций застройщикам для минимизации рисков взыскания убытков.

РАЗРАБАТЫВАТЬ СТАНДАРТЫ КАЧЕСТВА

Если Застройщики не указывают качество объекта в договоре и стандартах организации, то в этом случае для оценки качества применяются все имеющиеся стандарты и своды правил, которые не всегда применимы к определенным технологиям строительства или классу жилья.

Стандарты застройщика должны быть разработаны до этапа проектирования и указаны в проектной документации, договоре с потребителем, рекламе и иной презентации, и иным образом донесены до сведения потребителей.       

ПРАВИЛЬНО ФОРМИРОВАТЬ ВОПРОСЫ НА ЭКСПЕРТИЗУ

На экспертизу необходимо ставить вопрос о соответствии качества объекта стандартам застройщика. В противном случае эксперты будут определять качество на соответствие «добровольным» СП.   

От постановки вопросов во многом зависят результаты экспертизы и исход дела в целом, поэтому работу по постановке вопросов нужно проводить тщательно. Постановку каждого вопроса необходимо обосновать в суде, поскольку у судей уже сформировался свой список вопросов по таким делам.  

УРЕГУЛИРОВАТЬ ВОПРОС НЕДОСТАТКОВ В ДОСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Стороны вправе в досудебном порядке определить ответственность застройщика за допущенные недостатки передаваемой квартиры. Рекомендуем застройщику в досудебном порядке или при передаче квартиры проверять реальность недостатков и согласовать письменно их компенсацию.

ИСПОЛЬЗОВАТЬ СПОСОБЫ СНИЖЕНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ТРЕБОВАНИЙ

Потребители помимо основных требований заявляют дополнительные: неустойку за невыполнение требования потребителя; штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя в размере 50% от присужденной суммы; моральный вред; взыскание стоимости досудебной экспертизы.

Суд вправе уменьшить сумму дополнительных требований при условии заявления застройщика о таком уменьшении. Судом может быть учтено поведение сторон на этапе досудебного урегулирования спора, например, бывает, что потребитель препятствует в проведении осмотра квартиры, не приглашает застройщика для участия в досудебной экспертизе, игнорирует приглашение застройщика для урегулирования спора и др.

ЗАЯВЛЯТЬ О ПРОПОРЦИОНАЛЬНОМ РАСПРЕДЕЛЕНИИ РАСХОДОВ

Критерием распределения судебных расходов, в т.ч. стоимости судебной экспертизы, является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Если иск удовлетворен лишь частично от первоначально заявленных требований, то это одновременно означает, что часть требований истца суд посчитал неправомерным и судебные расходы подлежат пропорциональному присуждению сторонам. В данном случае застройщику необходимо доказывать, что размер первоначальных требований был существенно завышен и уточнение размера требований после результатов судебной экспертизы не должно влиять на пропорциональное распределение расходов.  

Автор статьи:

Евгения Кордешова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Юсконсалт»

Егор Золотарев, помощник юриста компании «Юсконсалт»