Telegram
+7 (383) 204-92-11
info@usconsult.group
Заказать звонок
Услуги
Административные споры Банкротство Банкротство. Включение в реестр требований кредиторов Банкротство. Оспаривание сделок в рамках дела о банкротстве Банкротство. Привлечение контролирующих лиц к субсидиарной ответственности Готовые документы для создания в компании Совета директоров Договор конвертируемого займа Защита прав собственности Защита чести, достоинства и деловой репутации Земля. Недвижимость Как разойтись с бизнес-партнером? Сопровождение цивилизованного "развода" бизнес-партнеров Консультирование по вопросам релокации бизнеса Корпоративная практика Корпоративные споры Корпоративный договор Налоговые споры Наследственное планирование Опцион и опционный договор Пакет документов для минимизации рисков бизнеса в период отсутствия руководителя (мобилизация, релокация, болезнь) Партнерская сессия Правовая экспертиза налоговых рисков Правовое сопровождение перевозок на железнодорожном транспорте Преобразование корпоративной структуры бизнеса на случай непредвиденных ситуаций (мобилизация, болезнь, релокация) Реклама Создание системы обработки персональных данных «с нуля» Сопровождение инвестиционных проектов Сопровождение налоговых проверок Сопровождение сделки по покупке и продаже бизнеса Сопровождение споров по договорам займа Споры в сфере энергоснабжения Строительство Структурирование и сопровождение сделок Уголовная практика Установление режима коммерческой тайны на предприятии Франчайзинг (коммерческая концессия) Юридическая (правовая) экспертиза Юридический аудит сайта
...
Административные споры Банкротство Банкротство. Включение в реестр требований кредиторов Банкротство. Оспаривание сделок в рамках дела о банкротстве Банкротство. Привлечение контролирующих лиц к субсидиарной ответственности Готовые документы для создания в компании Совета директоров Договор конвертируемого займа Защита прав собственности Защита чести, достоинства и деловой репутации Земля. Недвижимость Как разойтись с бизнес-партнером? Сопровождение цивилизованного "развода" бизнес-партнеров Консультирование по вопросам релокации бизнеса Корпоративная практика Корпоративные споры Корпоративный договор Налоговые споры Наследственное планирование Опцион и опционный договор Пакет документов для минимизации рисков бизнеса в период отсутствия руководителя (мобилизация, релокация, болезнь) Партнерская сессия Правовая экспертиза налоговых рисков Правовое сопровождение перевозок на железнодорожном транспорте Преобразование корпоративной структуры бизнеса на случай непредвиденных ситуаций (мобилизация, болезнь, релокация) Реклама Создание системы обработки персональных данных «с нуля» Сопровождение инвестиционных проектов Сопровождение налоговых проверок Сопровождение сделки по покупке и продаже бизнеса Сопровождение споров по договорам займа Споры в сфере энергоснабжения Строительство Структурирование и сопровождение сделок Уголовная практика Установление режима коммерческой тайны на предприятии Франчайзинг (коммерческая концессия) Юридическая (правовая) экспертиза Юридический аудит сайта

«Застройщик» VS «Участник долевого строительства»

Споры застройщика с участниками долевого строительства составляют большой пласт судебной практики.

В этой статье рассмотрим:

· Почему суды так часто встают на сторону дольщиков в споре с застройщиком?

· Качество строительства и отделки

· Возможно ли застройщику вести строительство по своим стандартам качества?

· Какие требования предъявляются к стандартам застройщика?

· Топ-5 рекомендаций застройщикам для минимизации рисков

 

1. Почему суды так часто встают на сторону дольщика?

Ответить на этот вопрос достаточно легко. В отношениях дольщика с застройщиком первый выступает «слабой» стороной. Об этом указал Конституционный суд РФ. Дольщика в этих отношениях защищает Закон РФ «О защите прав потребителей», который устанавливает повышенные требования к предпринимателям.

Даже если дольщик является инвестором и инвестирует в недвижимость – его права защищаются как потребителя.

Этот факт необходимо учитывать в спорах с потребителями и по возможности рассматривать вопрос досудебного урегулирования.

 

2. Качество строительства и отделки

Ни для кого не секрет, что на рынке недвижимости есть разные квартиры по классу и стоимости. Стоимость однокомнатной квартиры в Новосибирске может варьироваться от 1,9 млн руб. и до 15 млн руб. квартиры бизнес-класса той же площади. Такие квартиры отличаются отделкой и используемыми отделочными материалами.

Очевидно, что качество отделки в таких квартирах не может оцениваться на соответствие одному и тому же ГОСТу.

Однако в России отделка регулируется одним лишь сводом правил - СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Существует реестр обязательных и добровольных к применению застройщиками ГОСТов.

Обязательные требования — это минимально необходимые требования к строительству и безопасности зданий, от которых отступать нельзя.

Неприменение добровольных ГОСТов допускается в случае применения иных стандартов, например, стандартов, принятых на предприятии.

СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» входит в перечень добровольных и предъявляет повышенные требования к качеству отделки, которые на практике сложно соблюсти. Например, отклонения ширины шва керамической плитки устанавливается не более +/- 0,5 мм, тогда как сама керамическая плитка имеет порой большую погрешность в размерах, допустимые отклонения от вертикали и горизонтали составляют миллиметры.

При строительстве целых микрорайонов застройщику сложно руководствоваться перечнем стандартов, применяемых на добровольной основе, поскольку он подвергается постоянным изменениям. С 2007 года Перечень добровольных стандартов изменялся 8 раз.

Большие объемы строительства жилья не позволяют выполнять и контролировать отделку, которую предусматривают СП 71.13330.2017.

! Если застройщик не указал, что использует иные стандарты качества, то в суде качество отделки будет определяться на основании всех существующих СП и ГОСТов, в т.ч. включенных в список «добровольных».

 

3. Строительство по стандартам застройщика (СТО)

Стандарт застройщика – это утвержденный на предприятии документ, в котором содержатся технологические процессы по выполнению работ, требования к работам и их качеству.

Важно! Стандарт застройщика не может изменять требования обязательных сводов правил и применяется только вместо добровольных.

На простом примере: сгущённое молоко по общему правилу выпускается по установленному ГОСТу. Однако в связи с рыночной конкуренцией некоторые производители отступают от требований ГОСТа и производят сгущенку по своим установленным стандартам. Да, может, она чуть менее слаще, сделана из сухого молока, но в итоге продуктом является сгущенное молоко, дешевле и доступнее для покупателя.

Однако у застройщиков часто возникает неопределенность с применением стандартов, принятых на предприятии. Риск оправдывается, потому что существует неоднозначная судебная практика.

 

Проблемы применения стандартов застройщиков:

1)  В судебной экспертизе часто не учитываются стандарты застройщика.

Судебные эксперты привыкли работать с установленными правилами ГОСТов и СНиПов, потому что это уже проверенные временем требования, являющиеся образцовой мерой. Для экспертов такие экспертизы типовые и выполняются по уже разработанной форме. Эксперту легче не разбираться в установленных застройщиком стандартах, а сразу применить существующие ГОСТы.

2) Суды иногда применяют добровольные СП, а не стандарты застройщика.

Если нормы добровольного ГОСТа являются образцовыми, то важно понимать, насколько нормы стандартов застройщика могут отступать от них. Предположим, что СТО застройщика существенно отступают от ГОСТа, и результаты работ нельзя признать качественными. Конечно, в данном случае у эксперта, а также и у суда возникнет вопрос о возможности применения стандартов застройщика.

3) Суды отказывают в применении СТО, если до потребителей в полной мере не доведена информация о том, что объект будет соответствовать стандартам застройщика, а не добровольным СП. Причем в ряде регионов, в том числе и в Новосибирской области складывается такая судебная практика, что простого указания на применение СТО недостаточно, необходимо чтобы потребитель был проинформирован о его содержании и конкретных допустимых отклонений.

 

Итог: правила, установленные на предприятии, применять можно. Но применять СТП необходимо добросовестно, чтобы установленные нормы были реальные, а не кабальные.

 

4. Требования для стандартов застройщика (СТО)

1) Стандарт застройщика не может изменять требования обязательных сводов правил и применяется только вместо добровольных.

2) СТО не должны ухудшать качество и повлечь невозможность использовать объект по назначению.

3) Потребитель должен быть ознакомлен со стандартами застройщика, согласовать качество отделки и конкретные допустимые отклонения.


5. Топ-5 рекомендаций застройщикам для минимизации рисков взыскания убытков.

РАЗРАБАТЫВАТЬ СТАНДАРТЫ КАЧЕСТВА

Если Застройщики не указывают качество объекта в договоре и стандартах организации, то в этом случае для оценки качества применяются все имеющиеся стандарты и своды правил, которые не всегда применимы к определенным технологиям строительства или классу жилья.

Стандарты застройщика должны быть разработаны до этапа проектирования и указаны в проектной документации, договоре с потребителем, рекламе и иной презентации, и иным образом донесены до сведения потребителей.       

ПРАВИЛЬНО ФОРМИРОВАТЬ ВОПРОСЫ НА ЭКСПЕРТИЗУ

На экспертизу необходимо ставить вопрос о соответствии качества объекта стандартам застройщика. В противном случае эксперты будут определять качество на соответствие «добровольным» СП.   

От постановки вопросов во многом зависят результаты экспертизы и исход дела в целом, поэтому работу по постановке вопросов нужно проводить тщательно. Постановку каждого вопроса необходимо обосновать в суде, поскольку у судей уже сформировался свой список вопросов по таким делам.  

УРЕГУЛИРОВАТЬ ВОПРОС НЕДОСТАТКОВ В ДОСУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Стороны вправе в досудебном порядке определить ответственность застройщика за допущенные недостатки передаваемой квартиры. Рекомендуем застройщику в досудебном порядке или при передаче квартиры проверять реальность недостатков и согласовать письменно их компенсацию.

ИСПОЛЬЗОВАТЬ СПОСОБЫ СНИЖЕНИЯ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ТРЕБОВАНИЙ

Потребители помимо основных требований заявляют дополнительные: неустойку за невыполнение требования потребителя; штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя в размере 50% от присужденной суммы; моральный вред; взыскание стоимости досудебной экспертизы.

Суд вправе уменьшить сумму дополнительных требований при условии заявления застройщика о таком уменьшении. Судом может быть учтено поведение сторон на этапе досудебного урегулирования спора, например, бывает, что потребитель препятствует в проведении осмотра квартиры, не приглашает застройщика для участия в досудебной экспертизе, игнорирует приглашение застройщика для урегулирования спора и др.

ЗАЯВЛЯТЬ О ПРОПОРЦИОНАЛЬНОМ РАСПРЕДЕЛЕНИИ РАСХОДОВ

Критерием распределения судебных расходов, в т.ч. стоимости судебной экспертизы, является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Если иск удовлетворен лишь частично от первоначально заявленных требований, то это одновременно означает, что часть требований истца суд посчитал неправомерным и судебные расходы подлежат пропорциональному присуждению сторонам. В данном случае застройщику необходимо доказывать, что размер первоначальных требований был существенно завышен и уточнение размера требований после результатов судебной экспертизы не должно влиять на пропорциональное распределение расходов.  

Автор статьи:

Евгения Кордешова, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» компании «Юсконсалт»

Егор Золотарев, помощник юриста компании «Юсконсалт»

Поделитесь в соцсетях